Разбор
Один проект в ЛО продал больше, чем весь топ-5 Подмосковья: продажи новостроек за февраль 2026
338 сделок в одном проекте Ленобласти — больше, чем топ-5 МО суммарно. Разбираем продажи новостроек за февраль 2026 по трём регионам: СПБ, МО и ЛО. Кто растёт против тренда, а кто распродаёт остатки.
Один жилой комплекс в Ленинградской области — «Город Звезд» от Setl Group — за февраль 2026 года закрыл 338 сделок. Это больше, чем суммарные продажи пяти лидеров Московской области. Цифра, которая говорит о рынке больше любого аналитического отчёта.
Февраль на первичном рынке жилья — традиционно тихий месяц. Короткий, постпраздничный, с ещё не раскочегарившимся спросом после январских каникул. Большинство проектов показывают снижение на 10–50% к январю, и это нормальная сезонность. Но именно в такие месяцы становится видно, кто реально силён: проекты, растущие против тренда в феврале — не случайные всплески, а подтверждение устойчивого спроса.
Мы собрали данные по трём ключевым регионам Северо-Запада и Подмосковья — Санкт-Петербург, Московская область и Ленинградская область — и разобрали: кто лидирует, кто теряет темп, а кто тихо распродаёт остатки. Источники данных — телеграм-каналы «ИЛИ ИЛИ — Сравнение Обзоры Новостроек» и «Пульс Продаж Новостроек», аккумулирующие статистику зарегистрированных ДДУ по проектам.
Сразу — ключевой контекст для правильной интерпретации цифр. Февраль — самый короткий месяц года: 28 дней против 31 в январе. Это автоматически закладывает снижение на 10% даже при стабильном ежедневном темпе сделок. Когда мы видим проект с падением на 15–20% от января к февралю, стоит помнить: часть этого снижения — чистая арифметика календаря, а не ослабление спроса. Настоящей тревогой становятся падения свыше 40–50%, а настоящей силой — любой рост.
Сводка по регионам
Гонка лидеров: топ-10 проектов
Петербург в феврале — это дуополия Setl Group и Группы ЛСР. Шесть из десяти позиций в топе занимает Setl, четыре — ЛСР. Третьи игроки (Glorax, Брусника, LEGENDA) заметно отстают по объёмам.
Цветной город (ЛСР) уверенно удерживает первое место и наращивает продажи — 220 сделок, +26.4% к январю. Проект в активной фазе, Красногвардейский район остаётся одной из самых востребованных локаций.
SETL Ривьера тоже растёт (+19.0%) — Невский район привлекает покупателей, несмотря на общий февральский спад. Два проекта из десяти, идущих вверх в падающем рынке — это настоящий сигнал рыночной силы, а не статистическая погрешность.
Отдельного внимания заслуживает обвал «Северного ветра» от Брусники: с 159 до 45 сделок, минус 71.7%. Вместе с падением «Новой Земли» (LEGENDA, −54.7%) это сигнализирует о том, что Василеостровский район переживает коррекцию спроса — или что конкретные проекты исчерпали пул готовых покупателей из предыдущих рекламных кампаний. 159 сделок в январе для «Северного ветра» — это было аномально много; февральские 45 скорее отражают возврат к естественному темпу после волны бронирований.
Среди проектов ниже топ-10 — интересный сигнал от SAAN (СОЮЗ ИНВЕСТ): рост с 13 до 28 сделок, +115.4%. Это небольшой проект, но темп роста говорит о формировании стабильного потока. Стоит следить — если в марте динамика сохранится, проект может войти в топ-15.
Также бросается в глаза ЛСР. Большая Охта: падение с 85 до 51 сделки (−40%). Для ЛСР, которая ведёт сразу четыре проекта в топ-13 Петербурга, это может означать внутреннюю каннибализацию — «Цветной город» и «Ручьи» в том же Красногвардейском районе оттягивают спрос.
Московская область — принципиально другой масштаб. Лидер рынка, «Публицист» от DOGMA, показал всего 83 сделки — почти в три раза меньше петербургского лидера. При этом рынок МО значительно фрагментированнее: здесь нет доминирующей двойки, а конкурируют четыре-пять крупных игроков — ПИК, Самолет, Гранель, DOGMA и ДСК-1.
Гранель — единственный девелопер с двумя растущими проектами в топ-10: «Аникеевский» (+32.8%) и «Ильинойс» (+37.8%), оба в Красногорске. Это говорит не столько о силе бренда, сколько о правильном позиционировании в правильной локации — Красногорск остаётся магнитом для подмосковного спроса.
Самолет теряет позиции: «Пригород Лесное» упал на 61.5%, «Новое Видное» — на 41.7%. Оба проекта в Ленинском районе, который, судя по данным, перенасыщен предложением. Когда два проекта одного девелопера в одной локации синхронно падают — это не сезонность, это проблема спроса в конкретном микрорынке.
Примечательна аномалия «Оптимы на Текстильщиков» от Премьеры: с 2 до 34 сделок, +1600%. Это классический сигнал старта продаж — проект только вышел на рынок и набирает первых покупателей. Цифра впечатляет в процентах, но база слишком мала для выводов о рыночном потенциале.
Отдельно стоит отметить MR Group с проектом «МЫС»: с 15 до 32 сделок, +113.3%. Московский девелопер бизнес-класса нащупывает свой сегмент в Подмосковье — это интересный эксперимент, за которым стоит наблюдать. Также заслуживает внимания «Квартал Светлый» (с 6 до 28 сделок, +366.7%) — ещё один проект на стадии раскрутки, набирающий начальную базу покупателей.
Ленинский район МО — отдельная история. Три проекта из топ-10 расположены здесь («Восточное Бутово», «Первый квартал», «Пригород Лесное»), и все три падают. Район перенасыщен предложением: когда несколько крупных застройщиков одновременно работают в одной локации, они конкурируют не только за покупателей, но и за рекламный инвентарь, агентские каналы и информационное поле. Результат — рост стоимости привлечения клиента и сжатие маржи.
Ленинградская область — это, по сути, Всеволожский район. Восемь из десяти топ-проектов расположены именно здесь: Мурино, Кудрово, Девяткино — привычный пояс доступного жилья вокруг Петербурга. Оставшиеся два — в Ломоносовском районе (Новоселье), который пытается стать вторым полюсом загородного спроса.
«Город Звезд» от Setl Group — абсолютный феномен февраля. 338 сделок при росте 11.9% к январю. Это не просто лидерство — это доминирование. Для сравнения: второе место по ЛО — «Авиатор» со 146 сделками, разрыв почти в 2.5 раза. Проект масштабный, цены доступные, маркетинг агрессивный — формула, которая работает именно в бюджетном сегменте Ленобласти.
Интересна картина с Евроинвестом: оба проекта в топ-10 (iD Murino 3 и ID Kudrovo II) показывают идентичный объём — 61 сделка — при заметном падении. Возможно, девелопер перераспределяет рекламные бюджеты или сознательно замедляет темпы в пользу ценовой политики.
А101 Лаголово — второй после Оптимы сигнал захода нового игрока. Рост с 19 до 37 сделок (+94.7%) — московский девелопер А101 активно осваивает петербургскую агломерацию, и Ломоносовский район для них — точка входа.
Обращает внимание драматичное падение «Имена» от ССК — с 207 до 105 сделок (−49.3%). В январе проект был вторым по региону, а в феврале уступил позиции «Авиатору». Возможная причина — корректировка после аномально сильного январского старта или перераспределение маркетингового бюджета.
Ломоносовский район формирует интересную конкурентную среду: здесь работают ТРЕСТ (NEWПИТЕР), Glorax (GloraX Новоселье), Брусника и А101 — четыре девелопера с разными стратегиями и целевыми аудиториями. При этом GloraX Новоселье падает на 53.9%, а NEWПИТЕР растёт на 9.3%. В одной локации, в один и тот же месяц, один проект набирает — другой теряет. Это сигнал того, что покупатель Ломоносовского района чувствителен к продукту и цене, а не просто «хочет жить за городом».
Победители и проигравшие
Кросс-региональный анализ: пять ключевых выводов
Что говорят цифры
- Три рынка — три разных вселенных. Лидер ЛО (338 сделок) превышает лидера МО (83) в четыре раза. Лидер СПБ (220) — где-то посередине. Это не просто разница в масштабе, это разные рыночные модели: ЛО торгует объёмом по низким ценам, СПБ — средний сегмент с высокой конкуренцией, МО — фрагментированный рынок без явного доминанта.
- Февральская просадка — сезонная норма, не повод для паники. Большинство проектов показывают снижение 10–50% к январю: меньше рабочих дней, постпраздничное затишье, покупатели ещё не вернулись к активному выбору. Но проекты, которые растут против этого течения — Цветной город, SETL Ривьера, Аникеевский, Город Звезд — демонстрируют настоящую рыночную силу. Это живые проекты на стадии активного спроса, не финальные распродажи.
- Брусника синхронно падает во всех трёх регионах. Северный ветер в СПБ — минус 71.7%, Первый квартал в МО — минус 23%, Брусника в Новоселье в ЛО — минус 44%. Это системный сигнал. Возможные причины: окончание рекламных кампаний, сезонное перераспределение бюджетов или стратегическое замедление темпов в пользу ценовой политики. В любом случае, три региона подряд — это не совпадение.
- Рынок наращивает предложение, несмотря на слабый февраль. Новые проекты выходят на продажу: «Оптима на Текстильщиков» в МО (+1600% — классический старт), «Высота Новодевяткино» и «Резиденция Рощино» в ЛО. А101 активно заходит в Ленобласть. Застройщики верят в среднесрочный спрос, иначе не стали бы открывать продажи в самый слабый месяц года.
- Конец жизненного цикла — тихий, но заметный. Аристократ (Setl) — со 109 до 9 сделок, Zoom на Неве (ФСК) — с 40 до 3, Дубровицы клаб (ФСК) — со 108 до 14. Это не кризис — это нормальное завершение проекта. Остаточные квартиры распродаются поштучно, маркетинговые бюджеты уже перекинуты на новые очереди. Для покупателя — последний шанс купить в готовом доме; для аналитика — повод убрать проект из мониторинга.
Что это значит для участников рынка
Для застройщиков. Февраль подтвердил: массовый сегмент продаётся объёмом, а не ценой. Город Звезд, Цветной город, Аникеевский — все три лидера-«растущих» работают в доступном и средне-доступном ценовом диапазоне. Если ваш проект стоит дороже рынка и при этом показывает двузначное падение — это не февральская сезонность, это сигнал к пересмотру позиционирования.
Для риелторов. Обращайте внимание на проекты с обвальной динамикой: Аристократ, Zoom на Неве, Дубровицы клаб — это не «плохие» проекты, это финальные остатки в готовых домах. Для клиентов, которым важно быстрое заселение, эти варианты могут быть привлекательнее стартов продаж с горизонтом сдачи в 2028–2029 году.
Для инвесторов. Всеволожский район ЛО остаётся безальтернативной локацией по объёму — 8 из 10 топ-проектов здесь. Но высокая концентрация означает высокую конкуренцию за покупателя. Ломоносовский район (Новоселье, Лаголово) растёт медленнее, но с более высоким потенциалом удорожания на горизонте 3–5 лет — именно туда заходят федеральные игроки вроде А101.
Дуополия Setl + ЛСР в Петербурге продолжает усиливаться. В феврале эти две компании занимают 10 из 13 позиций в расширенном топе СПБ. Для остальных игроков — Glorax, Брусника, LEGENDA — пространство сужается, и ставка на нишевое позиционирование (как «Северный ветер» на Васильевском) оказывается высокорисковой при падении спроса.
На что смотреть в марте
Март покажет, подтвердят ли себя февральские тренды. Вот три вопроса, на которые стоит искать ответ в следующих данных:
Восстановится ли Брусника? Синхронное падение во всех трёх регионах — редкое явление для крупного девелопера. Если в марте тренд сохранится, это может означать стратегическую паузу: компания сознательно придерживает темпы, готовя новые очереди или пересматривая ценовую политику. Если же продажи восстановятся — февраль был лишь техническим спадом после сильного января.
Закрепится ли Гранель в МО? Два растущих проекта в Красногорске — сильный сигнал. Но Красногорск — высококонкурентная локация, где ПИК тоже активен (Ильинские луга). Если Гранель сможет удержать динамику в марте, мы увидим нового претендента на лидерство в подмосковном масс-маркете.
Какой потолок у Города Звезд? 338 сделок в коротком феврале — это темп почти в 400 ДДУ для полноценного месяца. Для одного проекта в Ленобласти это экстраординарная цифра. Вопрос: устойчив ли этот объём, или мы наблюдаем пик, после которого начнётся плавное снижение по мере выхода из активной фазы продаж? Ответ даст март.
Данные о количестве зарегистрированных ДДУ за январь и февраль 2026 года собраны из открытых источников: телеграм-каналов «ИЛИ ИЛИ — Сравнение Обзоры Новостроек» и «Пульс Продаж Новостроек». Статья носит аналитический характер и не является инвестиционной рекомендацией.
Пока без комментариев. Будьте первым.