15,2 млрд рублей выручки: ЦИАН переехал в Россию и заплатил первые дивиденды

Ставка ЦБ — 21%. Новостройки встали. Ипотека по рыночным ставкам — это 4–5 миллионов процентов за квартиру в пересчёте на всё время кредита. А ЦИАН вырос на 16,7%.

Я читал отчёт и пытался найти логику. Вроде бы недвижимость — это последнее, куда должны идти деньги при таком денежно-кредитном давлении. Но выручка платформы выросла до 15,2 млрд рублей. Аудитория прибавила 3% и перевалила за 20 миллионов уникальных в месяц. Объявлений стало на 8,5% больше.

Плюс компания завершила переезд в Россию, вышла на Мосбиржу и выплатила первые в своей истории дивиденды. Всё это — на фоне рынка, который все называли мёртвым.

Главные цифры

Как менялась выручка по годам

Данные за 2021–2023 годы в отчёте не раскрыты детально, но кривая роста хорошо читается по двум последним точкам. С 2024-го (13 млрд) до 2025-го (15,2 млрд) — прирост 2,2 млрд за год.

Выручка ЦИАН, млрд рублей (известные данные)

Рентабельность по скорректированной EBITDA в 23,6% — это выше, чем компания сама прогнозировала в начале года. Обычно такие заявления означают одно: или бизнес-модель работает устойчиво, или операционные расходы удалось удержать. Скорее всего, оба фактора одновременно.

Переезд в Россию и листинг на Мосбирже

Это, пожалуй, самое структурно значимое событие 2025-го для ЦИАН. 3 апреля начались торги акциями МКПАО «Циан» на Московской бирже. До этого компания торговалась на NYSE через американские депозитарные расписки — формат, который стал нежизнеспособным после февраля 2022 года.

Переезд завершён. Теперь бумаги включены в базу расчёта индексов Московской биржи и индекса РТС — это означает автоматическое попадание в портфели индексных фондов, которые отслеживают эти бенчмарки. Для ликвидности акций это имеет вполне конкретный эффект.

Первые в истории дивиденды — 104 рубля на акцию. Компании 20 лет, она никогда раньше не платила. Это сигнал акционерам: бизнес достиг зрелости, денежный поток стабилен, экстенсивного роста с поглощением всей прибыли больше нет.

Недвижимость при высокой ставке — парадокс или логика?

Когда ипотека стоит 25–28% годовых, кажется, что рынок недвижимости должен замереть. И он действительно замер — в части сделок. Но ЦИАН — не агентство недвижимости. Это рекламная платформа для объявлений.

Вот где парадокс становится понятным. Даже при высокой ставке люди продолжают продавать и снимать жильё. Аренда в 2025 году росла агрессивно — ставки по аренде в Москве за год прибавили десятки процентов. Это привело на платформу миллионы арендаторов и арендодателей, которые нужны друг другу прямо сейчас.

2,1 миллиона активных объявлений — рост на 8,5%. Это предложение. А 20,2 миллиона уникальных пользователей в месяц — это спрос. Монетизация платформы зависит от объёма этого трафика, а не от количества ипотечных сделок.

ИИ блокирует 99% фейков — и пишет треть кода

Это меня удивило не потому что звучит круто, а потому что речь о конкретных операционных показателях.

99% фейковых объявлений блокируется автоматически. Для платформы недвижимости это не маркетинговая история — это прямой юнит-экономический эффект. Каждое мошенническое объявление стоит ЦИАН: жалобы пользователей, ручная модерация, репутационный ущерб, потенциальные судебные риски. Автоматизировать этот процесс на 99% — значит убрать целый отдел ручного труда.

Более трети кода компании пишется с помощью ИИ-инструментов. Для инженерной команды это не просто «мы используем Copilot». Это перестройка процессов разработки — другой темп выпуска фич, другая стоимость итерации.

Запуск ЦианGPT — умного помощника для пользователей — закрыл кейс «найти квартиру в диалоге», а не через фильтры. Для поколения, которое привыкло разговаривать с ChatGPT, это снижение трения.

Направление	Показатель 2025
Блокировка фейков ИИ	99% автоматически
Доля кода, написанная с ИИ	более 33%
Онлайн-подписание аренды	первый в России, совместно с Минцифры
ЦианGPT	умный помощник для поиска жилья
Транзакционная модель	новостройки + вторичка «под ключ»

Транзакционная модель: от рекламы к сделкам

Классическая модель агрегатора — берёшь деньги с застройщиков и агентств за размещение объявлений и лиды. Это понятно, предсказуемо, масштабируется линейно с ростом трафика.

ЦИАН в 2025 году активно развивал бизнес-модель «под ключ» — сопровождение сделок в вертикалях новостроек и вторичной недвижимости. Это другой экономический профиль: меньший объём сделок, но кратно большее вознаграждение за каждую. Застройщик платит не за клик, а за реального покупателя, который вышел на сделку.

Для ЦИАН это шаг в сторону конкуренции с традиционными агентствами. Для агентств — очевидный сигнал тревоги. Когда платформа, которая раньше была каналом привлечения трафика, начинает сама закрывать сделки — это меняет расстановку сил.

Что это означает для маркетолога

Раз уж я пишу для маркетологов, а не для управляющих активами — вот что меня зацепило практически.

ЦИАН с 20,2 миллионами уникальных пользователей в месяц — это один из крупнейших узлов интента в Рунете. Человек, который открывает ЦИАН, находится в состоянии принятия финансового решения: купить, продать, снять. Это не развлекательный трафик — это высококачественный коммерческий интент.

Застройщики, агентства, риэлторы тратят на ЦИАН не потому что «надо быть везде», а потому что альтернативы — поисковики и классифайды — дают менее горячую аудиторию. Если вы работаете в смежных нишах (ремонт, мебель, переезд, юридическое сопровождение), ЦИАН как рекламный канал стоит смотреть отдельно от общего медиапланирования.

Онлайн-подписание договоров аренды — это тоже маркетинговая история. Арендатор, который заключает договор прямо на платформе, не уходит искать квартиру через агента. Для ЦИАН это удержание транзакции внутри экосистемы. Для конкурентов — сужение окна возможностей.

Показатель	2024	2025	Изменение
Выручка	13 млрд ₽	15,2 млрд ₽	+16,7%
Скорр. EBITDA	н/д	3,59 млрд ₽	23,6% рентабельность
UMV (уникальных в месяц)	19,6 млн	20,2 млн	+3%
Активных объявлений	~1,94 млн	2,1 млн	+8,5%
Дивиденды	—	104 ₽/акцию	Первые в истории
Листинг	NYSE (АДР)	Мосбиржа + РТС-индекс	Переезд завершён

Открытый вопрос на 2026-й: что произойдёт с выручкой, когда ставка ЦБ начнёт снижаться и ипотека оживёт? Либо рост ускорится — больше сделок, больше активных продавцов и покупателей. Либо окажется, что сегодняшние 15,2 млрд частично обеспечены арендным трафиком, который при дешёвой ипотеке уйдёт в покупки — и платформе придётся переключаться на другую монетизацию.

---

Источники

1. Годовой отчёт ЦИАН 2025 — финансовые и операционные показатели компании